【金融需要天赋】专家:养老金并轨是公务员工资改革必要条件(2)


发布时间:2021-05-15 03:35:51 阅读量:81485 作者:睿健

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中国的房地产业不仅仅是单纯的经济学问题,而是掺杂了土地、财政、GDP考核等诸多因素的政治经济学问题,它与中国的城镇化模式,与中国的土地制度、户籍制度、GDP考核制度密切相关。

我们不妨从城市的视角,来看看2015年的房市分化。

楼市野蛮生长的情况今年将不复存在,取而代之的将是一种分化格局,特别是一、二线城市与三、四线城市的分化

文/安邦咨询 唐黎明

2014年是中国房地产业跌宕起伏的一年。政策层面上看,限购取消,“930”新政轮番上演,一石激起千层浪;从开发商看,业绩压力、库存压力,压力山大不堪重负;从行业层面上来看,房企触网、众筹卖房,你方唱罢我登场,热闹中又透露着混乱。这一切似乎预示着,房地产行业一个新时代的到来。

上一个十年,是房价持续上涨的十年。下一个十年开始,房价会怎么走?房地产泡沫是破灭还是持续?

地方政府土地财政是击鼓传花的游戏

中国的房地产业不仅仅是单纯的经济学问题,而是掺杂了土地、财政、GDP考核等诸多因素的政治经济学问题,它与中国的城镇化模式,与中国的土地制度、户籍制度、GDP考核制度密切相关。

我们不妨从城市的视角,来看看2015年的房市分化。

首先,我们来看看中国城市发展与房地产之间的唇齿相依的关系。

纵观全国的城市发展模式,基本上遵循“水多了加面,面多了加水”的游戏规则,即“举债扩张-卖地还债-再举债扩张-再卖地……”以此来扩张城市空间拉动经济发展。当单一的城市核心区发展成熟以后,通过旧城改造或腾笼换鸟等概念,将部分功能向城市新的副中心转移。政府也依赖出售副中心的土地,来获取土地出让金,以支撑旧城改造和新区建设所需的大量资金……不断地扩张,不断地做大财政窟窿来支撑发展。许多地方动辄一到两倍的新城区扩张规模,实际上,以当地的人口、自然资源、经济产业和公共资源,根本不足以支撑如此快速的扩张,于是在边缘新城区出现了空城鬼城等现象,最终导致土地浪费和地方财政负担加重,也没带来预期的经济发展。

如此简单粗放的发展模式,地方政府看重的是依附于土地带来的大量财富。土地财政可以归纳为三种模式:一是土地出让金,通过供应土地获取土地收益,包括出让、租赁国有土地使用权等多种供地方式,俗称“卖地”;二是土地相关的税收,获取依附于土地发展的建筑业和房地产业的营业税和相关税收;三是土地融资,各种名目的地方政府融资平台利用土地抵押获取贷款。

卖地、收税、抵押三个环节一环扣一环,形成了土地财政的生财模式,地方政府在土地财政的生财之道上,走出了以“经营土地”来“经营城市”的道路。据财政部的数据,2013年国有土地使用权出让收入首次突破4万亿,达41266亿元,同比增长约45%。这4万多亿包括,新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元、国有土地使用权出让金收入39072.99亿元、国有土地收益基金收入1259.67亿元、农业土地开发资金收入234.30亿元。其中,土地出让金在2011年突破3万亿后,2012年下降至2.7万亿元,而2013年再猛增1.2万亿元,3.9万亿的土地出让金占国有土地使用权出让收入的95%。以土地财政来经营城市的模式本来顺风顺水,然而当房地产业不景气,土地卖不出去,就难以为继了,尤其还面临着前任政府即将到期的债务。

从2012年开始,一些地方就进入了还债高峰期,从偿债年度看,2012年、2013年、2014年分别有17.17%、11.37%和9.28%的地方债务到期,也即是说,从2012年开始的未来三年将有4万亿的平台贷款到期。据审计署的统计,截至2013年6月底,省市县三级政府负有偿还责任的债务余额10.58万亿元,比2010年底增加3.9万亿元,年均增长19.97%。其中,省级、市级、县级年均分别增长14.41%、17.36%和26.59%。如果还是以土地财政的思维发展经济,地方债会如同滚雪球般越滚越大,最终引发金融风险。

2015是房市走向分化的一年

实际上,土地不可能无休止的出让下去,城市建设也不可能无休止的进行下去,地方债务的窟窿也不可能只做大不还债,中国的城市化模式和房地产的发展模式,已全面步入后土地经济时代,而房地产的好日子也一去不复返了,原有的产业发展模式、项目建设模式、城市运营模式,都走到了另一个转折期。这个转折期,对于地方政府、开发商和房地产业主来说,都面临着全新的挑战。

楼市和房地产产品将出现分化金融需要天赋。

首先,楼市野蛮生长的情况2015年将不复存在,取而代之的将是一种分化格局,特别是一、二线城市与三、四线城市的分化。2013 年以来,一、二线城市房地产市场持续回暖,商品房和土地成交均量价齐升,且涨幅巨大;而三、四线城市楼市则基本平稳,部分城市甚至面临整体下滑的趋势。

一、二线城市经济发达、产业雄厚,教育、医疗、就业等优势资源高度集聚、对人口、产业和企业的吸引力大,土地相对稀缺,且供不应求,这也使得一、二线城市的房价上涨有一定的人口和产业支撑。三、四线城市却没有那么多好运气了。经济发展水平普遍不高、购买力较弱、人口及资金净流出、市场空间本就有限,上一轮调控后,大量房企从一、二线城市涌入三、四线城市,进一步推动当地商品房库存持续走高,日积月累,形成现在的分化格局。媒体报道最多的空城、鬼城多集中在吸引力较弱的三、四线城市。

除了城市的分野以外,房地产品也将出现分化。普遍的情况是,一、二线城市的住宅地产还在苦苦支撑,商业地产、工业地产等却不如人意。而三、四线城市则是住宅地产、商业地产、工业地产、写字楼全面哀歌。

以旅游地产为例。自 2008 年以来,一些大型房企,都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发,在三亚、云南等地大肆圈地建房。这些项目大多是以旅游开发为名义,大肆圈地建造“高端住宅”,不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏,还出现了“空城”“鬼城”。

房地产业的严峻形势,也使得房地产商开始谋求多元化发展。

万科从专注住宅开发转向“城镇化配套运营商”,将目光投向了商业地产、养老地产等领域;绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程运营商”转型,从中国市场向全球市场转型布局;世茂集团建立云平台,转型为生活方式服务商……除了在地产领域内向更为细分的纵向市场转型外,不少房企也在尝试横向转型。万达拥有万达商业地产和万达院线两家上市公司;恒大地产的多元化业务已经涉及农业、矿泉水、体育、甚至光伏等领域。在2015年,房企的转型势在必然,一方面继续多元化的路径,另一方面也需要专业化,谋求在房地产业的细分领域的竞争力。

城市化不再是圈地卖地盖房子

在新的一年里,除了房企要转型以外,地方政府也需要转变发展思路,土地财政行不通之时,如何盘活存量资产就成了一门学问金融需要天赋。

国土资源部某高层官员就曾表示,我国的工业用地比例过高,已经达到26%,在制造业比较发达的城市,工业用地超过40%,个别城市超过50%,相对于纽约的7%、中国香港的6%、伦敦的2.7%、新加坡的2.4%,工业用地的比重过高,一方面反映了生产和生活用地失衡。另一方面表明,中国的工业化用地效率太低。

三、四线城市在招商引资时,多以低地价来吸引客商,间接助长了用地粗放扩张。国家新型城镇化规划也反复强调,一线城市要严控特大城市的人口规模,这意味着土地出让规模也会相应控制。可见,无论一、二线还是三、四城市,均需盘活存量土地。对地方政府而言,与其拼命索要土地指标,不如盘活存量闲置土地。

中国 城市 问题

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来自吉首的网友说:评论时间:2021-05-15
其实我不敢想象,没有你,生活会怎样.。 回复
来自兴平的网友说:评论时间:2021-05-15
其实我不敢想象,没有你,生活会怎样.。 回复

  • 来自齐齐哈尔的网友说:评论时间:2021-05-15
    你的感情,是一个简单的自然指数,你要微分几次都可以,不变的,始终不变……假如你喜欢,也可以积分,不过会多出一个常数来,而那个常数等于——我爱你。 回复

  • 来自郑州的网友说:评论时间:2021-05-15
    那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。 回复

来自焦作的网友说:评论时间:2021-05-14
如果我是女人,我将乐意与艺术家交朋友,听他谈作品,发牢骚,讲疯话。但我决不嫁给他。读艺术家的作品是享受,和艺术家一起生活却是苦难。艺术家的爱情大多以不幸结束,责任决不在女人。他心中有地狱,没有人能够引他进入天堂。 回复
来自西昌的网友说:评论时间:2021-05-14
记着,等待是无结果的张望,想等的话就等吧,反正已经绝望。 回复

  • 来自诸暨的网友说:评论时间:2021-05-14
    尖酸刻薄的话少说,冲动任性的事少做。 回复

  • 来自丽水的网友说:评论时间:2021-05-14
    转危为安往往需要高超的心智,也需要好的心态。多思索少激动,多仁爱少仇恨,人生才变得更加美丽。 回复

  • 来自姜堰的网友说:评论时间:2021-05-13
    不管你曾经被伤害得有多深,总会有一个人的出现,让你原谅之前生活对你所有的刁难。 回复

  • 来自本溪的网友说:评论时间:2021-05-13
    生活路上,总是充满着这样或那样的挑战,你若不坚强,没人帮你分担,你若不努力,没人给你让路。你若不自信,没人替你勇敢。 回复

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